職業訓練校 入学
職業訓練校（住宅リフォーム）
本日から半年間職業訓練校で勉強する事になったので、訓練校での学習内容等を備忘録として残しておきたいと思います。
初日は入校式があり午前のみ。
校長の有難い言葉を頂き建設業界への就職を目指す決意を新たにしました。
校長からのメッセージ要旨は以下。
⚫︎初心者がリフォーム一通りできるようなカリキュラムになっている。
⚫︎過密なスケジュールなので休まず出席すること（欠席すると追いつくのが大変。例えば下地造りとか、壁紙貼りとか各工程を各自やっていく中で、授業を休むと他の人は次の工程に進んでいるので、遅れを取り戻さなければならないという意味だと思われる）
⚫︎個性にあった就職先を見つけることが大切。
⚫︎集団生活の中でより良いコミュニケーションをとってください。様々なバックグラウンドの方が集まっている。
過密なスケジュールな気がしてましたが、入校式で校長がいうので間違いなくハードな授業になりそうです。
セミリタイア達成
ついについにセミリタイア実現しました。
本日本業(会社員)の最終出社日で、無事に勤務を終えました。
会社員19年、兼業での不動産賃貸業10年でようやく達成です。
不動産投資を始めて数年で勤め人を辞める方もいるけど、私の場合、物件の売却はこれまで戸建て１戸のみで、ほぼ売却によるキャピタルゲインなしで、ひたすら1棟ずつ積み上げて規模を拡大してきた投資スタイルだったので、ここまで時間がかかったと思います。ある意味、要領が悪かったのかもしれません。
あらためて、今の心境とこれまでの振り返りをしておこうと思い筆を執りました。
セミリタイアを目指したのは、大学在学中（もう20年以上前になりますが）で、当時「金持ち父さん、貧乏父さん」がベストセラーになり、お金を生み出す資産を構築することで経済的自由を得て、セミリタイヤ(時間的な自由を手に入れる）に憧れました。
当時は、40歳位にはセミリタイアしたいなと漠然に思いながら社会人生活をスタートさせましたが、、、それから20年以上を経て、本当に42歳でセミリタイアするは思いませんでした。
ただ振り返って思うことは、無謀と思える目標でも、その目標を意識して日々過ごす事で、どうやったらセミリタイアに近づけるのかを考え、日々行動してきたので、あらためて目標を持つことは大事だなと思いました。セミリタイアしたいという思いがなければ、決してそれが実現することはなかったと思います。
セミリタイアに向けて、２０代の頃は、収入を増やすために、知識・資格・ビジネススキルを身に着けなければならないと思い、日々勉強と仕事に頑張ったし、海外に留学に行ったりもしました（結果、お金が増えなかったですが）。
３１歳の頃には、会社に頼らず自分ひとりで稼ぎたいという思いで税理士試験も受験しました。今思えば、税理士受験はセミリタイヤ実現という観点で見れば、誤った行動で、税理士になったところで会社員と変わらず結局必死に働く生き方してたと思うので、試験に合格しなくてよかったなと思います。この税理士試験不合格をきっかけに不動産投資を始める事になるんですが、不動産投資する前までは、金銭的な資産を構築せず、人的な能力・知識を構築しているばかりで、セミリタイアから遠ざかる努力ばかりしていたなと思います。ただ、その当時に蓄えてきた能力があるから、今不動産賃貸業をうまく切り盛りできているんだろうし、適切な財務戦略や節税を考えながら、資産を構築してこれたんだと思います。スティーブ・ジョブズの言うように人生の点と点は必ず繋がるっていうのはこういう事をいうんだと実感しています。
３２歳以降10年間でアパート10棟、戸建て3戸まで買い進めて、ようやく会社員を辞める決断ができました。
不動産投資始めて5年目の頃（家賃収入が会社員収入に並んだあたり）からセミリタイアをより意識してしまい、一番やばいころは、勤務中に不動産の事と、早くセミリタイヤしたいといった事を考え妄想にふけ、本業がおろそかになっていましたが、それから5年も粘って働き続けたので、よく精神がもったなと思います。粘っている間に法人3期分の黒字決算を作り、純資産・自己資金を蓄える事ができたので、粘ったかいはあったなと思いますｗ
無事に勤め人を辞める事ができ、嬉しいというよりホッとしているというのが今の心境です。仕事を辞めるのもなんだかんだでパワーがいるんで大変でした。
しばらくは、新しい生活拠点・生活スタイルをしっかり築いていくことと、なんだかんだで不動産賃貸業でやる事が多々あるので、満室に向けて注力したいなという感じですが、落ち着いたら家族で旅行に行きたいです（もちろん安い時期に）。
ひょっとしたら株式投資で頑張っていればもっと資産を構築できていたのかもしれませんが、不動産は株と違って、力を入れた分がそのまま資産として構築されるので、不動産賃貸業に10年かけた価値はあったと思います。
セミリタイアの思い持ち続け、行動し続けた自分を誉めたいと思います。
２人の不動産投資戦略について【戦う投資家・堀先生＆クレイジーマインド・ポールさん対談のまとめ】
先日、公開された堀鉄平先生とクレイジーマインド・ポールさんの対談について、まとめてみました。不動産投資戦略について堀先生からのレクチャーもあり、二人の戦略についてまとめてみました。2人の純資産拡大の方法が秀逸で、参考にすべき理論でした。
【対談動画】
地方築古VS都心新築 バトルロワイアル第２ラウンド！！ 堀鉄平 VS ポール VS もふもふ不動産
https://m.youtube.com/watch?feature=youtu.be&v=ohUhsRm278Y
まず築古投資のイメージが強いポールさんだが、実際には中古3棟に対して新築7棟を保有していて、新築投資家でもある点は意外なものでした。又、新築も土地から仕入れて建てているので実はこの二人の投資手法は類似したものです。
以下に二人の投資戦略と、ポールさんの所有物件詳細についてまとめてみました。めちゃくちゃ参考になります。
ポールさんの投資戦略
- とにかく安く買う（中古一棟、戸建て、土地、建築費用すべて）
- 売却益再投資で純資産拡大（家賃収入のみでは純資産増加スピードが遅い）
- 借入0で戸建30戸を格安で買う事で、金融機関から地主として評価される。
割安で買う事でB/S上、資産超過(純資産多い)状態で、かつ家賃収入も充分あり評価を得て、融資を受けやすいB/Sを作り上げている 。 - 新築の建物代をフルローンで借りる事でレバレッジを掛けている。
上記4点がポールさんの投資手法です。シンプルなんですが安く仕入れるって難しい事なんで、その積み重ねで資産拡大できたって事ですね。銭田の以下ツイートで呟いている事と基本は同じかと思います。
不動産投資家として早く成功する方法
— ぜにた@天才不動産投資家 / 絶対高利回り主義者 (@zenitasou) June 4, 2020
①収益高い物件を安く買う
②自分の金でなく他人の資本（融資）で儲ける
③現金貯めて再投資
④安く買った物件を高く売って現金を更に得る
⑤税金の仕組み利用し節税し現金を更に得る
⑥貯めた金で又高利回り物件を安く買う
⑦徐々に築浅とか都心にシフトし安定化
堀先生の理論
弁護士さんというだけあって理論が定義化されていて大変参考になります。これを言葉で明確に意識するかしないかで行動は大きく変わるなって思いました。
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純資産が重要であり、これをいかに増やすかが投資の全てだと考えている。
金持ちの定義を純資産の額としている。
資産が沢山あっても借金も同額ある人は金持ちではない。又、純資産がないと融資が得られない -
純資産を増やす上で、以下２点が重要。
１）融資によるレバレッジ
２）家賃収入だけでは純資産はなかなか増えない。売却することで純資産が一気に増える -
投資家のレベルを以下に分けている。
①素人大家
②専業大家
③セミプロ
④1人デベロッパー（売却で７－８年分の収益を一気に得る）
⑤究極の投資家（自社株を売る人。売却で100年分の利益を一気に得る）
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各投資家を以下のように定義し、③④になる事が重要。
上記３．①②は完成した物件(パッケージ化されたのの)を買う人
③④は未完成（土地とかボロ物件）な物件に付加価値つけて①②に売る人
-
投資するエリアを地方と都心に分けて、各々に上記定義の投資家がいるが、
取り扱う金額や投資目的が異なる。又、都心の①②は相続税対策目的で物件を買うので売りやすい。
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最初は地方で③④→都心で③④を目指すことを進める。
最終的に相続税を考えると都心物件(実勢価格＞積算評価）をあえて売らず、家賃収入で暮らす事を推奨。相続税は土地建物で持っている方が有利なので。
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クレイジーマインド・ポールさんの所有物件＆利回り
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全１００室以上所有
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所有物件：アパート９棟（新築７棟＋中古２棟）＋ビル１棟（中古）＋築古戸建３０戸以上
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売却実績：新築アパート１棟、中古5〜６棟 （利益５～６０００万か？）
売却益をすべてボロ戸建て&新築建てる土地に投資
【物件詳細】
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新築アパート ７棟 ５０〜６０室 ：
利回り１０～１２％
全て土地から仕込んで建設。土地代は現金、建物はフルローン。 -
ボロ戸建 ３０戸以上
全て現金一括で購入。担保設定なし。購入単価は１０〜１００万円。 -
中古アパート（１棟８室）
中古マンション（１棟９室）
中古ビル （１棟 テナント３室、 レジ６室）
利回り２５～３０％
その他事業：
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転貸 １０〜２０戸
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Tシャツ販売(セミナー業)
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車&バイク販売業
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キャンピングカーレンタル(赤字）
【収支状況】
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家賃総収入：６０００万円／年
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借入額 ： ３．５億円（全部新築の建物費用）
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返済比25%
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総資産： ４億円位（現保有資産購入金額）
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家賃総収入ー借入返済＝４０００万円
経費引くと、２８８０万円（240万円／月）残るはずが、実際100万円／月以下しか残らない
結果、現預金2000万円
※おそらく新規物件への投資やリフォーム代に消えてるのではないかと推測します。
個人的なメモ&所感
- 建築単価をどのくらいで仕上げているのか（木造５０万円/坪？）が気になった。新築で利回り１０～１２％達成されているのはすごい。
- 投資の基本はとにかく安く買う事。安く買って高く売る基本工程を通さないとスピードある資産拡大は難しいなと感じた。
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不動産投資ブログ開始（リタイヤに向けての宣誓）
ブログを始めて一年近く経過するけど、
不動産投資家でありながら、実は不動産投資については一切書いてません(ズッコケますよね）
私の目標としてはあくまで不動産の収入によってセミリタイアを達成したいので、その過程をブログで書くことにしました。
又、自分の為にも、皆さんの為にも、不動産投資関連の情報をブログで配信していきたいなと思っています。
Twitterでの反響ある事等も140文字のみでは、まったく伝えきれていないことも多々あり、Twitterで書いたことの解説とか深堀りを書ければいいなと考えています。
140文字ではかなりワードも省いていて、もはやあれは私の言葉ではないなといつも思っています。
そして、ここで不動産投資プレイヤーとして宣誓させていただきますが、
CF手残り(家賃収入ー借入返済)を月200万円にして会社員を卒業する事を誓います！！・・・妻からセミリタイヤの条件として突き付けられているだけなのですが(;´Д｀)、CF200万を達成しない限り、私はずっと会社員としてストレスと戦い続けなければなりません(；ﾟДﾟ)
だから儲からないモノには投資しないし、儲かるものであれば、リスクを取りながらもチャレンジしたいと思います。
2020年8月12日 銭田 創
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【募集停止中】不動産投資コンサルタント業（限定1名）始めます
【現在募集を停止してます。再開の目処がつきましたら、当記事リライトします】
不動産投資のコンサル業をトライアルで１名限定で受け付けます。
１棟目を購入するまで支援します。コンサル業務の経験はないので、まずは１名でトライします（うまくいけば、本格運用します）
【会員数５万人突破】無料会員のＧＡＬＡ・ＮＡＶＩで、かしこく情報収集！ 
- これまで培ってきた不動産投資に関する知識、購入物件の選定、融資戦略、購入後の客付けまでをアドバイスできればと考えています。
- 会社員として、様々なプロジェクトを通じて課題解決してきた経験は、困っている人に対してPDCAを回して、成功に導けると考えます。
- 高額なコンサル料を請求する悪徳なコンサルタントに騙される方、悪徳な不動産業者に騙されて購入する方等が多いので、自分がその盾になって、１棟目の購入を支援できればと考えています。
内容は手探りな部分ありますが、ざっくり以下の流れを想定しています。
【コンサル内容】
１．銀行や業者へ打診するプロフィールシート作成
２．ZOOM等でのオンライン相談
３．プロフィール(属性や自己資金）に応じた購入物件戦略の立案
４．融資戦略（金融機関選定、融資受ける金融機関の順番検討）
５．購入検討物件の相談（購入すべきかどうか）
※物件の探し方は教えますが、私が物件を提案したりはしません（悪徳コンサルは
不良物件を勧めてキックバック料をその業者からもらっています）
６．融資申し込み時の相談＆支援
７．購入手続きの相談＆支援
（売買契約書や重要事項説明の確認、購入前の問題点最終チェック）
８．その他：定期的な相談、報告による支援
【料金】
50,000円
以下のいずれか(短い方）までを支援
①1棟目を購入するまで ②支援スタートから1年間
ご興味ある方は以下にご連絡ください。
zenitasou@gmai.com もしくは当サイトの問い合わせフォームまで。
医療保険、生命保険を掛けるべきか
基本的な考え方
医療&生命保険については、「公的な補償制度」と「民間の保険」と「発生しうるリスク毎の対処方法」の3点を考えれば、保険の要否が明確になります。各人の「職業」と「貯金額」により、保険要否を判断しましょう。安易になんとなく不安だからという理由で保険料を支払わない様に！
公的な補償制度（保険なくてもどうにかできる武器）
① 高額療養費制度
どんなに医療費掛かっても8万円/月に抑えられる
1年で4回(4月)申請した場合、4回目以降から4万４千円/月。
② 傷病手当金
サラリーマンや公務員なら使用可。自営業者は使用不可。
大きな病気、怪我の場合、給料の2/3の額を毎月受け取れる。MAXで1年半支給される。
③ 遺族年金
亡くなった方の家族構成、職業で金額異なるが15万円/月支給(世帯主が会社員で子供2人のようなケース）
④ 団体信用生命保険
ローンで不動産購入した場合、加入義務付けのケースがほとんど。
ローン組んでいる方が亡くなった場合、その保険金でローンが全額返済され、不動産は遺族に残る。
結論：上記の補償制度でかなりのリスクをカバーできる。
上記補償制度でカバーできない部分を民間の保険でカバーする事を検討すべきですが、
ざっくりですが、民間の保険の種類をまとめました。
民間の保険
入院と手術のみに保険金支給（通院特約もあるが高いので論外）。カバー範囲が意外と狭い
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死亡保険（生命保険）
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就労不能保険/所得補償保険
働けなくなった場合に毎月一定額受け取れる。
・ 三大疾病、がん保険
・介護保険
要介護状態になったら一生涯補償
発生しうるリスク毎の対処方法
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軽い病気&怪我の場合
結論：高額医療保障制度でどうにかなる
差額ベッド代(個室希望の方）は補償対象外なので、金ない人は大部屋でやり過ごす。
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重い病気&怪我（＝働けなくなるリスク）の場合
治療期間が何年にも及ぶ場合、高額治療費制度&傷病手当金ではカバーしきれない
手術終わったあと、通院やリハビリ中は医療保険では何も補償されない。
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稼いでいる方が死亡した場合
遺族年金で15万円/月は支給され、最低限の生活は可能。但し、教育費等は不足は発生する。
持ち家の場合、団体信用保険で住宅費は０になる。
結論（銭田 創の個人的見解）
・自営業者や貯金のない方には保険は有効。
・医療保険はカバー範囲狭く役に立たないので不要
・保険料の支払いを投資・貯蓄に回した方が合理的
・世帯主が亡くなった場合に、最低限の生活は公的な補償制度で支給されますが、
不足する部分について、生命保険を活用するのか、資産運用や、
収益を生み出す仕組みをつくるか…いずれかを検討。
すでに収益不動産や配当金で暮らせる人にとっては、生命保険は不要。
光熱費（ガス、電気、水）の削減
都市ガス料金、電気料金の削減
従来、地域で決められた会社からしか電力もガスも購入できませんでしたが、法律が改正され、購入業者を自由に選べるようになりました。
変更するのも申し込みをするだけでOKなので、面倒な手続きはありません。簡単です。
エネチェンジ関係のサイトがたくさんあり、自分が使用しているガス量と電気量を入力すれば、どこの会社が安いのか検索できます。
まずは毎月のガスと電気料金の請求書をとって、毎月どのくらい使っているか保管してください（請求書には使用量が記載されています）
あまりガス、電気使っていない方は変更してもメリットがない事があります。
都市ガスならレモンガスに変更
都内に住む私の場合、東京ガス⇒レモンガス 
に変更し、毎月５％安くなっています。レモンガスの条件が東京ガスより５％安くするという契約内容だった為。
電気なら【基本料金ず～っと0円！【Looopでんき】】 
に変更
又、東京電力⇒【Looopでんき】 
変更して、こちらも８％程度安くなりました。
どちらも大した金額ではないのですが、何もせず今まで通り生活するだけで、毎月継続的に節約となるので、バカにはできません。かならず一度変更を検討しましょう。
プロパンガス料金の削減
プロパンガスは都市ガスと違い、元々業者は自由に選べるので交渉し放題です。
高いと思えば、業者に安くしろって言えばいいし、他社に見積もりをとってください。
ガスの原料（代表的な指標としてサウジアラムコ社が毎月発表するCP価格）の変動がありますが、ざっくり個人的な目安として、基本料金1900円で、ガス使用料は1㎥300円前半なら安い、400円ならもう少し安くしてほしい、500円以上はぼったくりだと考えます。
自分で直接、様々なプロパンガス屋に電話して比較検討&交渉できますし、
面倒であれば代行業者【ガス屋の窓口】 
等に依頼しちゃいましょう。
私の場合、以前住んでいた賃貸住宅（すでに大家がガス屋を決めている）で、570円/㎡を300円/㎡に値下げした事がありますし、600円/㎡を500円/㎡しか下げられなかった事もあります。高いって言っても、その業者に体力や安く仕入れる力がなかった為。
なにもいわずに提示された価格を払いつづけるより、交渉して下げてもらうべきかと思います。プロパンは都市ガスより高く、毎月支払うものなので、かなりインパクトが大きいです。
シャワーヘッド交換によるガス代節約（水道料金は微々たる節約）
ガスも電気も水も、頑張って節約して使っても正直大した金額ではないと考えていますが、唯一大きな節約となる技があります。お風呂のシャワーヘッドを交換するだけで、年間数万円の節約になります。水道料金というより、意外とガス代が大きく節約できます。お風呂でお湯を使う費用っていうのが意外に掛かっているからです。
ホームセンター等にいけば節水シャワーヘッドが沢山おいてあります。1000円以下～2万円以上の製品もあり、各々節水レベルが異なります。
ちなみに私の場合、節水シャワーヘッドに交換し、ガス代は月2000円ほど安くなりました。
年間で考えれば24,000円の節約になります。なにも生活を変えることなく、自動的にお金が浮くので、これもやっておいた方がいいです。浮いたお金はもちろん投資に回してください。
