要旨まとめ「トランプ経済グレート･クラッシュ後の世界」岩永憲治

備忘録としてポイントをまとめます。また本書の出版にあわせいくつかのラジオ番組にも出演され解説、言及したことも合わせて追記する。

• ドル円為替のドル高期間は3年サイクル。ここ近年のドル円最高値は2024年7月3日1ドル＝162円。2025年8月15日(の前後1ヵ月程度)に底を付ける（ラジオ出演時には127円と明言）。購買力平価法と各通貨の発行量からいえば１$＝115円が妥当。この水準から大きく円安に進んだ為、長期的な目線で考えれば、（円安にフレすぎると逆に円高にフレすぎるという）振り子の原理でいえば１ドル＝70-80円までの円高になる可能性もある。
• NYダウは2024年12月45000ドルで頂点。2025年1月以降から2027年にかけての3年間で大暴落(4500ドルになる）。ラジオでは25年9月頃バブル発生し28年まで下げり続け、リーマンショックでつけた底値位まで暴落すると明言。
• 日経平均は2024年12月40000円。25年から2027年にかけて暴落し4000円に。
• ラジオでは25年8月に1ドル＝127円、日経平均26000～28000円、ＮＹダウ31000ドルに推移すると明言。
• (ラジオ)不良債権(主に商業用不動産等)がリーマンの10倍規模(110ー150兆円）。300ー1000の銀行が潰れる。
• (ラジオ)バフェットは既に資産の半分を現金にかえている。
• 株暴落に備え、ポートフォリオとしては現金４０－５０％、ゴールド又はゴールドETF(１０－)２０％、短期米国債又は米国債ETF１０(－２０)％、資源エネルギー公益株(電力･石油･資源エネルギー･世界公益株または世界公益株ETF）１０(－２０)％、一部暗号資産等にシフトしておくべき。
  そのうえで残る10-20％を将来的な成長が見込まれる投資先へ。
• (ラジオ)株の大暴落後の金下落が最後のゴールドの買い場。ゴールドはそれ以降は下がらない。それまでは円高傾向でもあるので下がったら買う。
• 2028年～2033年あたりまでには、米国経済は息を吹き返す。5年(2030)～8年先(2033年)、金融恐慌・世界恐慌が落ち着いた頃には、新たな多種多様な業種・産業・市場で、世界最先端の技術力を持つ企業が席巻する事態になっている。次世代のマグニフィセント７が台頭してくる。
• グレートクラッシュ後の新たなメガトレンドを生み出す有望企業を紹介。石油・エネルギー資源セクター、半導体セクター、液浸冷却テクノロジーセクター、バイオテクノロジーセクター、AIクラウドセクター、暗号資産・コインセクター、人工知能セクター、金鉱株セクター

書評・要旨まとめ「宅建ｘ不動産投資術」大家のプーさん

『宅建ｘ不動産投資術』大家のプーさん

要旨まとめ

• 不動産賃貸業（安定的だが資産の増えるスピードが遅い）と、宅建業（不安定だが粗利が大きく資本回転率が高い）の組合せが最強。
  その組み合わせの強みというより、宅建業がかなり効率的に大きな儲けを出すことができる(一人で運営でき年間5000万以上の利益は頑張れば出せる。著者は年1億円の利益を出している）というのがより重要なポイントだと思う。
• 不動産投資初心者は100~500万円の物件。狙いは賃貸需要あるエリアでリフォーム費用も数十万円でおさまる空き家。
  200万以下を表面利回り30％で仕上げるか、首都圏(都下が望ましい)の戸建てを500万位(安く取得できるなら再建築不可でも構わない)。DIYなしで表面利回り20％で仕上げる。
• 狙ったエリアにある不動産会社や、ネットにそのエリアの物件情報を出している不動産会社を訪問するなどして、情報の入ってくるルートを作る。その際、業者に「この人に買ってほしい」と感じさせる投資家でいること。
• リフォームは工事作業をする職人に直接依頼。電話帳から連絡したり、工事現場で声を掛けたり、作業道具を積んだトラックの運転手に声を掛ける等アナログなやり方が有効。
• 賃貸需要がある場所の物件を安く買う。必ず賃貸仲介のプロにヒアリングする。
• すぐに売らない前提でも、いつ売却するのか、どんな人に売却するのかを想定しておくことは大切。
• 出口戦略
  売却するパターン
  ①自宅用として欲しい人に売却する
  ②土地として欲しい人に建物がない状態で売却する
  ③賃貸付けするか、もしくは空室の状態で「想定家賃は〇〇円」として投資家に売却する(①②が難しい物件）
  すぐには売却しないパターン
  ④建物が使えなくなるまでずっと保有する(利回りが高い物件)
  ⑤後世に残したい物件としてずっと保有する
• 割安な物件を買う
  ①相続物件
  ②持ち主さんが遠方にいて管理ができない物件
  ③古い物件で土地では売りづらい物件
  →契約不適合を負うリスクが高いため、不動産業者が買いたがらない。こういう物件を業免を持っていない法人で購入し、中長期保有して家賃を得る。大家業メインで持ち続ける高利回りアパート。
  ④直近でお金が必要になってしまった方の所有物件
  →首都圏、郊外問わず割安に買える。他の物件は首都圏ではそれほど安くならない事が多い。
  ⑤権利関係に難がある物件
• 儲かるもので買えるものなら、地方・都心のエリアに関係なく、すべてやればいい。融資を前提にした投資戦略をとるなら居住地から１時間半以内の物件に投資するのが理にかなっている。
• 安定的な家賃収入を得るための物件(北関東の高利回りアパート)と、キャピタルゲインを得るための物件(首都圏のオーナーチェンジの戸建てや区分マンション)の両方を購入し運営している。
• 売らない前提なら高利回り物件(入居が決まる物件に限る)。収入は最大、支出は最小なら木造が最強。リスクがあるRC造は長く持ち続ける物件としては選ばない。
• アパートなら人気エリアではないけど、入居率が高いエリアを狙うのがコツ。
• 5年以上の賃貸需要が見込めて利回りが20％以上あるなら買ってもいいと判断。
• 入居付けに時間がかかるようになったエリアの物件や、協力業者が少ないエリアの物件を、新しい物件と入れ替えることでデメリットに対処できる。
• 群馬で築35年程度駐車場１台の戸建てを1万円で買って、業者に残置物撤去を15万円で依頼し、25万円かけてリフォームして、家賃5.5万円で決まった。
• 首都圏オーナーチェンジ物件(戸建てか区分マンション)、時間はかかるが固い利益。退去になれば「自宅として買いたい人」が住宅ローンを使い高い金額で買ってくれる物件を選ぶ。例えばOCで5000万円で買った都心の戸建てが退去後に3割高く売れることはよくある。地方では退去後はむしろ値段が下がる事も珍しくないので、売却できる価格をしっかりと調査必要。
• 不動産は売るときは投資家向きでない方が金額が高い。例外として、郊外の戸建ては実需層から安く買い、入居者を付けてから投資家に高く売ることができる。
• 貸すか売るかの二択。より儲かる方を選ぶ。貸す物件は上記の地方の高利回りアパートと首都圏のOC物件。それ以外は売る物件。売却益で次の物件を買っていく

宅建業

• メリット
  ①短期的な不動産売買を何度も行う事ができる
  ②プロ向けの価格で売り物件情報を得られる可能性が高い
  ③士業(弁護士･税理士･司法書士など)から直接物件情報の提供を受けやすい
  →②③は小さな取引を多くこなしながら業者間での人脈を広げていくなど、「買いの営業」を続ける事で開拓していく。
  ④自分の物件を売る時に仲介手数料がかからない
• 「価格が安定している立地の実需向けの不動産」と「お金持ちが買いたがる１棟収益の仲介」をやるのが良い。
• 最初は少額(500万円以下)物件の買取再販。転売できるものは全て買って売るを繰りかえす。1案件あたり300万円以上の利益を出す。売買の数を増やす事で利益を積み上げ資金を増やしていく。
• 5000万円以上の収益物件の仲介。仕事の単価を上げるため。1億円超の仲介手数料を得るのに、それほど時間は掛からなかった。10人未満のリピーター(不動産投資家)の物件の売買で億を超える利益を出していた。5000万円の物件で両手仲介で340万円超の利益。但し、時間効率は買取再販に比べ悪い。所有者様を訪問し商談し泥臭いやり取りが欠かせず、元手はいらないものの、営業力とある程度の時間が必要な仕事。
• 最近の中心は2000万円以下の物件の買取再販（中でも1000万円以下が多い）。1度の取引で300万円以上の利益を出す。金額が高いものだと競合先に負ける。自分が強者でいられる場所で戦う。
  仲介に比べ時間効率が良い。仲介業者さんや士業の方からの物件紹介を購入させて頂く事が多く、後は値段を決めて売却するだけというシンプルな形（売主から物件を買い、利益を乗せて売却する）
• 真っ先に物件情報をくれる業者さんや、リピーターのお客さんを増やす
• 不動産は仕入れが9割。全ては仕入れ時の目利き・判断で決まる。良い物件の条件とは「立地が良い、内装や設備が需要に合っている、家賃が適正もしくは割安、共用部がキレイである」
• 投資物件は土地値や積算や売値等よりも、一定の利回りが基準になっており、どこかのラインを超えると複数の方が興味を示す。売れるラインが分かると仕入れ値が決まる。
• 仕入れの営業
  ①素早いレスポンスを心がける
  ②狙った不動産会社にマメに訪問したり、電話したりする
  ③任意売却案件に強い弁護士さんや仲介さんを探す
  ④自分に売ることで相手にメリットがあると感じさせる→特に大事
• 一緒にお酒を飲むことを中心に、レスポンスを早くする、買わせてもらった後の報告を忘れない、態度や言葉遣いなどにも気を付ける。
  不動産そのものよりも、儲かる不動産を売ってくれる人を探すことこそ、このビジネスのキモ
• 従業員は雇わない。固定費は最小にする。
• 一人社長としてのメイン業務は、「お金の振込(横領対策。10万円以下はオンライン事務アシスタントに任せる)」と「商品づくり(物件仕入れ)」。商品を売ってくる人は今も雇っていない。仲介手数料を支払えば、広告に多額の費用をかけている、いわゆる大手仲介会社の方に売却を依頼できる。

職業訓練校 入学

職業訓練校（住宅リフォーム）

本日から半年間職業訓練校で勉強する事になったので、訓練校での学習内容等を備忘録として残しておきたいと思います。

初日は入校式があり午前のみ。

校長の有難い言葉を頂き建設業界への就職を目指す決意を新たにしました。

校長からのメッセージ要旨は以下。

⚫︎初心者がリフォーム一通りできるようなカリキュラムになっている。
⚫︎過密なスケジュールなので休まず出席すること（欠席すると追いつくのが大変。例えば下地造りとか、壁紙貼りとか各工程を各自やっていく中で、授業を休むと他の人は次の工程に進んでいるので、遅れを取り戻さなければならないという意味だと思われる）
⚫︎個性にあった就職先を見つけることが大切。

⚫︎集団生活の中でより良いコミュニケーションをとってください。様々なバックグラウンドの方が集まっている。

過密なスケジュールな気がしてましたが、入校式で校長がいうので間違いなくハードな授業になりそうです。

セミリタイア達成

ついについにセミリタイア実現しました。

本日本業(会社員)の最終出社日で、無事に勤務を終えました。

会社員19年、兼業での不動産賃貸業10年でようやく達成です。

不動産投資を始めて数年で勤め人を辞める方もいるけど、私の場合、物件の売却はこれまで戸建て１戸のみで、ほぼ売却によるキャピタルゲインなしで、ひたすら1棟ずつ積み上げて規模を拡大してきた投資スタイルだったので、ここまで時間がかかったと思います。ある意味、要領が悪かったのかもしれません。

あらためて、今の心境とこれまでの振り返りをしておこうと思い筆を執りました。

セミリタイアを目指したのは、大学在学中（もう20年以上前になりますが）で、当時「金持ち父さん、貧乏父さん」がベストセラーになり、お金を生み出す資産を構築することで経済的自由を得て、セミリタイヤ(時間的な自由を手に入れる）に憧れました。

当時は、40歳位にはセミリタイアしたいなと漠然に思いながら社会人生活をスタートさせましたが、、、それから20年以上を経て、本当に42歳でセミリタイアするは思いませんでした。

ただ振り返って思うことは、無謀と思える目標でも、その目標を意識して日々過ごす事で、どうやったらセミリタイアに近づけるのかを考え、日々行動してきたので、あらためて目標を持つことは大事だなと思いました。セミリタイアしたいという思いがなければ、決してそれが実現することはなかったと思います。

セミリタイアに向けて、２０代の頃は、収入を増やすために、知識・資格・ビジネススキルを身に着けなければならないと思い、日々勉強と仕事に頑張ったし、海外に留学に行ったりもしました（結果、お金が増えなかったですが）。

３１歳の頃には、会社に頼らず自分ひとりで稼ぎたいという思いで税理士試験も受験しました。今思えば、税理士受験はセミリタイヤ実現という観点で見れば、誤った行動で、税理士になったところで会社員と変わらず結局必死に働く生き方してたと思うので、試験に合格しなくてよかったなと思います。この税理士試験不合格をきっかけに不動産投資を始める事になるんですが、不動産投資する前までは、金銭的な資産を構築せず、人的な能力・知識を構築しているばかりで、セミリタイアから遠ざかる努力ばかりしていたなと思います。ただ、その当時に蓄えてきた能力があるから、今不動産賃貸業をうまく切り盛りできているんだろうし、適切な財務戦略や節税を考えながら、資産を構築してこれたんだと思います。スティーブ・ジョブズの言うように人生の点と点は必ず繋がるっていうのはこういう事をいうんだと実感しています。

３２歳以降10年間でアパート10棟、戸建て3戸まで買い進めて、ようやく会社員を辞める決断ができました。

不動産投資始めて5年目の頃（家賃収入が会社員収入に並んだあたり）からセミリタイアをより意識してしまい、一番やばいころは、勤務中に不動産の事と、早くセミリタイヤしたいといった事を考え妄想にふけ、本業がおろそかになっていましたが、それから5年も粘って働き続けたので、よく精神がもったなと思います。粘っている間に法人3期分の黒字決算を作り、純資産・自己資金を蓄える事ができたので、粘ったかいはあったなと思いますｗ

無事に勤め人を辞める事ができ、嬉しいというよりホッとしているというのが今の心境です。仕事を辞めるのもなんだかんだでパワーがいるんで大変でした。

しばらくは、新しい生活拠点・生活スタイルをしっかり築いていくことと、なんだかんだで不動産賃貸業でやる事が多々あるので、満室に向けて注力したいなという感じですが、落ち着いたら家族で旅行に行きたいです（もちろん安い時期に）。

ひょっとしたら株式投資で頑張っていればもっと資産を構築できていたのかもしれませんが、不動産は株と違って、力を入れた分がそのまま資産として構築されるので、不動産賃貸業に10年かけた価値はあったと思います。

セミリタイアの思い持ち続け、行動し続けた自分を誉めたいと思います。

２人の不動産投資戦略について【戦う投資家・堀先生＆クレイジーマインド・ポールさん対談のまとめ】

先日、公開された堀鉄平先生とクレイジーマインド・ポールさんの対談について、まとめてみました。不動産投資戦略について堀先生からのレクチャーもあり、二人の戦略についてまとめてみました。2人の純資産拡大の方法が秀逸で、参考にすべき理論でした。 

【対談動画】

地方築古VS都心新築 バトルロワイアル第２ラウンド！！ 堀鉄平 VS ポール VS もふもふ不動産

https://m.youtube.com/watch?feature=youtu.be&v=ohUhsRm278Y

 まず築古投資のイメージが強いポールさんだが、実際には中古3棟に対して新築7棟を保有していて、新築投資家でもある点は意外なものでした。又、新築も土地から仕入れて建てているので実はこの二人の投資手法は類似したものです。

以下に二人の投資戦略と、ポールさんの所有物件詳細についてまとめてみました。めちゃくちゃ参考になります。

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ポールさんの投資戦略 

1. とにかく安く買う（中古一棟、戸建て、土地、建築費用すべて）
2. 売却益再投資で純資産拡大（家賃収入のみでは純資産増加スピードが遅い）
3. 借入0で戸建30戸を格安で買う事で、金融機関から地主として評価される。
   割安で買う事でB/S上、資産超過(純資産多い)状態で、かつ家賃収入も充分あり評価を得て、融資を受けやすいB/Sを作り上げている 。
4. 新築の建物代をフルローンで借りる事でレバレッジを掛けている。

上記4点がポールさんの投資手法です。シンプルなんですが安く仕入れるって難しい事なんで、その積み重ねで資産拡大できたって事ですね。銭田の以下ツイートで呟いている事と基本は同じかと思います。

不動産投資家として早く成功する方法
①収益高い物件を安く買う
②自分の金でなく他人の資本（融資）で儲ける
③現金貯めて再投資
④安く買った物件を高く売って現金を更に得る
⑤税金の仕組み利用し節税し現金を更に得る
⑥貯めた金で又高利回り物件を安く買う
⑦徐々に築浅とか都心にシフトし安定化

— ぜにた@天才不動産投資家 / 絶対高利回り主義者 (@zenitasou) June 4, 2020

堀先生の理論 

弁護士さんというだけあって理論が定義化されていて大変参考になります。これを言葉で明確に意識するかしないかで行動は大きく変わるなって思いました。

1. 純資産が重要であり、これをいかに増やすかが投資の全てだと考えている。
   金持ちの定義を純資産の額としている。
   資産が沢山あっても借金も同額ある人は金持ちではない。又、純資産がないと融資が得られない

2. 純資産を増やす上で、以下２点が重要。
   １）融資によるレバレッジ
   ２）家賃収入だけでは純資産はなかなか増えない。売却することで純資産が一気に増える

3. 投資家のレベルを以下に分けている。

   ①素人大家

   ②専業大家

   ③セミプロ

   ④1人デベロッパー（売却で７－８年分の収益を一気に得る）

   ⑤究極の投資家（自社株を売る人。売却で100年分の利益を一気に得る）

4. 各投資家を以下のように定義し、③④になる事が重要。

   上記３．①②は完成した物件(パッケージ化されたのの)を買う人

   ③④は未完成（土地とかボロ物件）な物件に付加価値つけて①②に売る人

5. 投資するエリアを地方と都心に分けて、各々に上記定義の投資家がいるが、

   取り扱う金額や投資目的が異なる。又、都心の①②は相続税対策目的で物件を買うので売りやすい。

6. 最初は地方で③④→都心で③④を目指すことを進める。

   最終的に相続税を考えると都心物件(実勢価格＞積算評価）をあえて売らず、家賃収入で暮らす事を推奨。相続税は土地建物で持っている方が有利なので。

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クレイジーマインド・ポールさんの所有物件＆利回り

• 全１００室以上所有

• 所有物件：アパート９棟（新築７棟＋中古２棟）＋ビル１棟（中古）＋築古戸建３０戸以上

• 売却実績：新築アパート１棟、中古5〜６棟 （利益５～６０００万か？）
  売却益をすべてボロ戸建て&新築建てる土地に投資

【物件詳細】

1. 新築アパート ７棟 ５０〜６０室　：　
   利回り１０～１２％
   全て土地から仕込んで建設。土地代は現金、建物はフルローン。

2.  ボロ戸建　３０戸以上
   全て現金一括で購入。担保設定なし。購入単価は１０〜１００万円。

3. 中古アパート（１棟８室）
   中古マンション（１棟９室）
   中古ビル （１棟　テナント３室、 レジ６室）
   利回り２５～３０％ 

その他事業：

• 転貸　１０〜２０戸

• Tシャツ販売(セミナー業)

• 車&バイク販売業

• キャンピングカーレンタル(赤字）

【収支状況】

• 家賃総収入：６０００万円／年

• 借入額 ：　　３．５億円（全部新築の建物費用）

• 返済比25%

• 総資産：　　４億円位（現保有資産購入金額） 

• 家賃総収入ー借入返済＝４０００万円
  経費引くと、２８８０万円（240万円／月）残るはずが、実際100万円／月以下しか残らない
  結果、現預金2000万円　
  ※おそらく新規物件への投資やリフォーム代に消えてるのではないかと推測します。 

 個人的なメモ&所感  

• 建築単価をどのくらいで仕上げているのか（木造５０万円/坪？）が気になった。新築で利回り１０～１２％達成されているのはすごい。
• 投資の基本はとにかく安く買う事。安く買って高く売る基本工程を通さないとスピードある資産拡大は難しいなと感じた。 

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不動産投資ブログ開始（リタイヤに向けての宣誓）

ブログを始めて一年近く経過するけど、

不動産投資家でありながら、実は不動産投資については一切書いてません(ズッコケますよね）

私の目標としてはあくまで不動産の収入によってセミリタイアを達成したいので、その過程をブログで書くことにしました。

又、自分の為にも、皆さんの為にも、不動産投資関連の情報をブログで配信していきたいなと思っています。

Twitterでの反響ある事等も140文字のみでは、まったく伝えきれていないことも多々あり、Twitterで書いたことの解説とか深堀りを書ければいいなと考えています。

140文字ではかなりワードも省いていて、もはやあれは私の言葉ではないなといつも思っています。

そして、ここで不動産投資プレイヤーとして宣誓させていただきますが、

CF手残り(家賃収入ー借入返済)を月200万円にして会社員を卒業する事を誓います！！・・・妻からセミリタイヤの条件として突き付けられているだけなのですが(;´Д｀)、CF200万を達成しない限り、私はずっと会社員としてストレスと戦い続けなければなりません(；ﾟДﾟ)

だから儲からないモノには投資しないし、儲かるものであれば、リスクを取りながらもチャレンジしたいと思います。

2020年8月12日　銭田  創

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【募集停止中】不動産投資コンサルタント業（限定1名）始めます

【現在募集を停止してます。再開の目処がつきましたら、当記事リライトします】
不動産投資のコンサル業をトライアルで１名限定で受け付けます。

１棟目を購入するまで支援します。コンサル業務の経験はないので、まずは１名でトライします（うまくいけば、本格運用します）

【会員数５万人突破】無料会員のＧＡＬＡ・ＮＡＶＩで、かしこく情報収集！

• これまで培ってきた不動産投資に関する知識、購入物件の選定、融資戦略、購入後の客付けまでをアドバイスできればと考えています。
• 会社員として、様々なプロジェクトを通じて課題解決してきた経験は、困っている人に対してPDCAを回して、成功に導けると考えます。
• 高額なコンサル料を請求する悪徳なコンサルタントに騙される方、悪徳な不動産業者に騙されて購入する方等が多いので、自分がその盾になって、１棟目の購入を支援できればと考えています。 

内容は手探りな部分ありますが、ざっくり以下の流れを想定しています。

【コンサル内容】

１．銀行や業者へ打診するプロフィールシート作成

２．ZOOM等でのオンライン相談

３．プロフィール(属性や自己資金）に応じた購入物件戦略の立案

４．融資戦略（金融機関選定、融資受ける金融機関の順番検討）

５．購入検討物件の相談（購入すべきかどうか）
　　※物件の探し方は教えますが、私が物件を提案したりはしません（悪徳コンサルは
　　　不良物件を勧めてキックバック料をその業者からもらっています）

６．融資申し込み時の相談＆支援

７．購入手続きの相談＆支援

　（売買契約書や重要事項説明の確認、購入前の問題点最終チェック）

８．その他：定期的な相談、報告による支援

【料金】

50,000円

以下のいずれか(短い方）までを支援

①1棟目を購入するまで　②支援スタートから1年間

ご興味ある方は以下にご連絡ください。

zenitasou@gmai.com　もしくは当サイトの問い合わせフォームまで。